Historie fondů
První fond ZDR Investments SICAV a.s. byl založen v září 2017 a je určený výlučně kvalifikovaným investorům (investice od 1 milionu Kč). Fond má reinvestiční třídu (výnosy se reinvestují) nebo dividendovou třídu (výnos je vyplácen jednou ročně). Do fondu je možné investovat v českých korunách nebo eurech. Předpokládaný investiční horizont je minimálně 3 roky, ideálně 5 let a více.
Fond ZDR Investments Public SICAV a.s. funguje od října 2019 a zpřístupňuje investice do komerčních nemovitostí široké veřejnosti. Investoři mohou fond nakupovat i od menších částek. Do fondu lze investovat pouze v českých korunách.
ZDR nabízí nemovitostní fondy investující do dlouhodobě pronajatých retailových komerčních nemovitostí. Hlavním zaměřením fondů ZDR jsou regionální retailové parky diskontního typu s převahou prodejen potravin. Fondy jsou tedy zaměřeny na základní potřeby obyvatel, když prodejny potravin, lékárny a drogerie představují zhruba 75 % pronajímaných ploch. Výhodou zaměření fondů na základní potřeby je to, že nejsou přímo závislé na ekonomickém cyklu, a tak jsou vhodné pro investory, kteří očekávají výnosy i v době, kdy se ekonomice nemusí dařit. Díky zaměření fondů bylo přes 90 % retailových ploch otevřených i v době covidových lockdownů.
Firma buduje síť malých retailových parků pro vybrané spádové oblasti po celé České republice. V současné době se jedná již o fondy mezinárodní. Aktuálně vlastní a pronajímají retailové parky i na Slovensku, v Rakousku, Německu a Chorvatsku.
Velikost a výkonnost fondů
Aktuální hodnota majetku ve správě ZDR Investments je přes 9 miliard Kč, čímž se fondy řadí mezi největší v České republice.
Výkonnost fondu kvalifikovaných investorů od jeho založení je přes 8 % p. a., výkonnost fondu Public pak přes 6 % p. a.
Historická výkonnost fondů
Fond | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
ZDR Investments CZK A | 7,84 % | 8,23 % | 8,16 % | 8,38 % | odhadem nad 8 % |
ZDR Public | | 4,45 % (za listopad a prosinec) | 6,12 % | 6,69 % | odhadem nad 6 % |
Složení fondů
Regionální a typová diverzifikace
Informace o nemovitostech v portfoliu
Údaje k 31. 12. 2021
| ZDR Investments (FKI) | ZDR Public |
Hodnota aktiv | 7,1 mld. CZK | 1,9 mld. CZK |
Počet nemovitostí | 36 | 14 |
Roční inkasované nájemné | 438,2 mil. CZK | 129,2 mil. CZK |
Zadlužení (LTV)* | 53,5 % | 52,9 % |
Pronajímaná plocha | 158 784 m² | 45 204 m² |
WAULT** | 7 let | 7,3 let |
* Loan To Value, hodnota dluhu vůči hodnotě aktiv
** WAULT - vážený průměr zůstatkové doby nasmlouvaného nájmu
Parametry fondů
| ZDR Investments (FKI) | ZDR Public |
Minimální jednorázová investice | 1 000 000 Kč | 10 000 Kč |
Cílené zhodnocení | 7 až 9 % p.a. | 4 až 6 % p.a. |
Vstupní poplatek | až 3,1 % | až 4 % |
Výstupní poplatek | do 3 let 40 % | není |
Doporučený horizont | 5 let a déle | 5 let a déle |
Třídy akcií | CZK růstová CZK dividendová EUR růstová EUR dividendová | CZK růstová |
TER* (2021) | 1,90 % | 2,50 % |
Výkonnostní odměna pro fond | 30 % ze zhodnocení nad 5 % | 30 % ze zhodnocení nad 4 % |
Vypořádání odkupu | maximálně 6 měsíců | do 2 měsíců |
Obhospodařovatel | CODYA investiční společnost, a.s. | Conseq Funds investiční společnost, a.s. |
Depozitář | Česká spořitelna, a.s. | Česká spořitelna, a.s. |
Oceňovatel | Grant Thornton | Grant Thornton |
* Total Expense Ratio - celková nákladovost fondu (za kalendářní rok)
Nájemci nemovitostí ve fondech
Srovnání s konkurencí
Fondy ZDR Investments nemají na českém trhu srovnatelnou konkurenci s podobným složením portfolia. Ostatní nemovitostní fondy většinou kombinují investice do kancelářských budov, větších nákupních center, developerských projektů a menších retailových parků. V porovnání s ostatními nemovitostními fondy se výnos ZDR pohybuje dlouhodobě na mírně vyšší úrovni.
S jakými riziky počítat
Rizikem pro fondy mohou být rostoucí úrokové sazby (v souvislosti s inflací). Nájemní smlouvy na jedné straně umožňují promítnutí inflace do zvýšení nájmů (pomocí koeficientů), v praxi se ale zvýšení nájemného ne vždy promítne do nájmů v plné výši. Rostoucí úrokové sazby se promítnou také do dražších nových úvěrů u nových retailových parků, které fond bude nakupovat. U starších úvěrových smluv jsou sazby fixované, u nových smluv však budou sazby vyšší. To může v dlouhodobějším horizontu tlačit na pokles výnosů fondů.
Závěr
Nemovitostní fondy ZDR Investments nabízejí jedinečné zaměření na základní potřeby obyvatel v rámci malých komerčních retailových parků. Právě toto zaměření na základní potřeby je základním stavebním stabilizačním prvkem i v případě poklesu ekonomiky. Obyvatelé střední Evropy nebudou na základních potřebách šetřit ani v případě zhoršení ekonomické situace.
ความคิดเห็น